Moobee의 '자질구레 이야기'
부동산 임대차법 / 임대차 3법 (전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제)에 대해 알아보자! 본문
부동산 임대차법 / 임대차 3법 (전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제)에 대해 알아보자!
안녕하세요? Moobee 입니다. 오늘은 ‘부동산 임대차법 / 임대차 3법 (전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제)’에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
속전속결로 처리된 임대차 3법(계약갱신청구권제‧전월세상한제‧전월세신고제)에 전국이 2달 가까이 반목하고 있습니다. 임대차 3법 주축이 되는 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 7월 27일 국회 상임위원회인 법제사위원회 상정 5일 만인 같은 달 31일 전격 시행됐는데요. 임대차 3법 중 전월세신고제는 준비기간 등이 있어 내년 6월 1일부터 시행 예정입니다.
앞서 언급된 두 법안은 세부내용이 정리되지 않은 채 바로 시행돼 문제가 지속되고 있는데요. 숨 가쁘게 통과된 임대차 3법으로 인해 이런 저런 문제가 일어나고 있는데요. 아무래도 이러한 임대차법이 정착을 하려면 많은 시간이 걸릴 것 같습니다.
일단 부동산에 관심이 있으신 분들이라면 임대차법에 대해 어느 정도는 이해를 해야 되겠죠? 기본적으로 알아야 할 정보를 아래와 같이 정리해 드리니 참고 하시길 바랍니다. ^^
<임대차 3법>
전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐습니다. 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했습니다.
임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는데요. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했습니다.
또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용됩니다.
또 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했습니다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다.
만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼습니다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했습니다.
<부동산 임대차법 제도 개선 추진 배경>
정부는 주거복지로드맵을 통해 현재 약 160만호인 공공임대주택을 2022년 200만호, 2025년 240만호까지 확대하여 무주택 서민들이 적은 부담으로 오랫동안 거주할 수 있는 여건을 조성해나가고 있습니다.
그러나 아직 우리나라 전체 가구의 40%에 달하는 845만 임차가구 중 약 600만 가구는 민간 전월세 시장에 의존할 수밖에 없습니다. 무주택 서민의 주거안정을 위해서는 공공임대주택의 확충과 함께 전월세주택 임차인도 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경 조성도 필요합니다
<부동산 임대차법 제도 개선의 의의>
이번 임대차 제도 개선은 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 간의 균형추를 잡았다고 할 수 있습니다. 임차가구의 거주기간을 4년으로 늘리고, 임대료 상승률의 상한을 두어 임차인을 보호하는 한편, 임대차 계약을 하는 경우 계약정보를 신고하도록 하여 임대차 시장 현황 파악이 가능하도록 했습니다.
계약갱신청구권 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만, 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주하실 수 있습니다.
임대인이 주택을 다른 사람에게 파는 것은 지금과 동일하게 제약이 없고, 임대인이 직접 거주를 희망할 경우 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다. 새로 도입된 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 임대차 시장에 정착할 수 있도록 임대인과 임차인에 대한 홍보․교육을 순차적으로 진행할 계획입니다.
정부는 국민의 재산권을 지켜야 할 의무와 함께, 경제적 약자인 임차인을 보호해야할 헌법상 책무가 있습니다. 이번 임대차 제도 개선과 함께 앞으로도 임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리관계를 조성하며, 임차인이 폭넓게 보호받고 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 것입니다.
<부동산 임대차법 제도 개선 주요 내용>
정부의 국정과제인 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 『주택임대차보호법』을 7월 31일 공포되었고, 임대차신고제를 담은 『부동산 거래신고 등에 관한 법률 』개정안이 21년 6월 시행될 예정입니다. 이번에 개선된 『주택임대차보호법』 및 『부동산 거래신고 등에 관한 법률 』의 주요내용은 다음과 같습니다.
1. 계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
계약갱신청구권에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
*’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
또한 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 했습니다.
허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 『 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료 』의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
2. 전월세 상한제
전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.
전월세상한제에 따라 임대료 증액상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했습니다.
이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는 현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로 임대료의 상한을 정하도록 되어 있습니다.
3. 임대차 신고제
임대차신고제는 전월세 계약시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도입니다.
임대차신고제에 따라 전월세 계약 시 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 임대차 신고제로 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 제공합니다.
임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토교통부의 당초 계획대로 ’21.6월에 차질 없이 시행할 것입니다.
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