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전월세 상한제 통과 & 전월세 상한제 시행시기 본문
전월세 상한제 통과 & 전월세 상한제 시행시기
안녕하세요? Moobee 입니다. 오늘은 ‘전월세 상한제 통과 & 전월세 상한제 시행시기’에 대해 소개해 드리도록 하겠습니다.
전월세 상한제란?
집주인이 세입자와 재계약 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도입니다. 2020년 7월31일부터 주택임대차보호법, 전월세신고제 등과 함께 임대차 3법을 포괄하는 주택임대차보호법'(주임법) 공포와 동시에 시행에 들어갔습니다. 개정된 주택임대차보호법이 시행되면 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다.
<전월세 상한제 해외사례>
주요 선진국들의 경우엔 전월세 상한제와 계약갱신청구권 등 같은 제도를 도입했다가 부작용으로 폐지한 사례도 있는데요. 일본의 경우엔 집주인이 세입자에게 합의금을 주면서 계약갱신을 거절하는 게 보편적인 것으로 조사됐습니다.
전월세 상한제의 경우 영국에선 더 강력한 제도를 시행하다 없앴는데요. 1965년 공정임대료 제도를 도입했지만 1988년 폐지했습니다. 임대료사정관이 정한 범위에서 물가지수와 연계해 인상할 수 있도록 해오다 아예 민간의 순기능에 맡기기로 한 것입니다.
프랑스와 미국은 영국이 시행하던 공정임대료와 비슷한 제도가 있습니다. 프랑스의 경우엔 국가통계경제연구원이 발표하는 비교기준임대료지수를 기준으로 임대료 증액이 이 수준을 넘지 못하도록 하고 있는데요. 지수는 물가지수 변동 등을 고려해 산정합니다. 다만 최초 임대차계약에서 임대료 산정은 자유롭게 할 수 있습니다.
미국 뉴욕주는 임대료통제와 임대료안정화제도를 두고 있습니다. 임대료통제는 1947년 2월 이전 건축된 주거용빌딩 대상입니다. 임대료위원회가 최대기본임대료를 2년 단위로 고시합니다. 최대 인상률은 7.5%입니다. 임대료안정화제도는 1947년 2월 이후부터 1974년 1월 사이 지어진 다가구주택에 적용됩니다 위원회가 매년 공시하는 최대임대료상승분에 따라 차임 인상이 가능합니다.
독일은 임대료 인상에 법적 제한이 있지만 국내보단 기준이 널널합니다. 임대차계약기간 중이라도 임대인과 임차인이 합의하면 인상이 가능하고, 합의가 없더라도 주변의 4년 평균 임대료와 비교해 인상을 요구할 수 있습니다. 다만 한 번 책정한 임대료는 15개월이 지나야 올릴 수 있습니다. 3년 동안의 인상률은 20%를 넘지 못합니다. 임차수요가 높은 일부 지역은 한도가 15%로 제한됩니다. 통상 계약을 맺을 땐 임대차기간 중 임대료를 계단식으로 인상하거나 물가지수에 연동해 상승하도록 약정합니다.
일본은 이번에 시행된 전월세 상한제와 비슷한 제도를 이미 시행하고 있는데요. 약정한 차임의 인상률은 5%로 제한됩니다. 일정 기간 증액하지 않겠다는 특약을 체결한 경우엔 증액 청구 또한 불가능합니다.
그럼 이제 한국의 전월세 상한제 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 한국의 전월세 상한제란 계약 갱신 시 임대료의 증액 상한을 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 전월세 상한제로 임대료 상승분이 예측 가능해지고, 임차인은 임대료 급등으로 인한 걱정에서 벗어날 수 있습니다.
한국의 전월세 상한제의 기본적인 중요 사항에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
Q. 전월세 상한제 - 임대료 상한 제한은 어느 시점에 적용되나요?
A. 전월세 계약갱신청구권제와 상한제는 7월 31일부터 시행됐습니다.
▶ 임대료 제한은 존속 중인 계약에서
1. 종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하거나
2. 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용
Q. 전월세 상한제 - 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나요?
A. 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고, 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
Q. 전월세 상한제 - 계약갱신청구권 행사 시 전세 → 월세 전환이 가능한가요?
A. 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전월세 전환은 임차인 동의 없이 곤란합니다.
단, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제 7조의 2에 따른 법정 전환율 4% 적용
Q. 전월세 상한제- 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나요?
A. 지자체가 5% 이내의 범위에서 정하도록 한 것은 전월세시장의 신속한 안정을 위해서입니다. 지자체별 임대료 상한율은 지자체별로 충분히 검토하여 가급적 통일된 시기에 시행되도록 할 것입니다.
Q. 전월세 상한제 - 개정 주임법 관련 상담 연락처는?
A.
① 국토교통부 민원 콜센터 ☎ 1599-0001
② 대한법률 구조공단 ☎ 국번없이 132
③ 서울시 전월세 보증금 지원센터 ☎ 02) 2133-1200~8
④ 한국감정원 ☎ 053)663-8425
⑤ 경기도 임대차즉시 전화상담 ☎ 031) 8008-2246
⑥ LH ☎ 055) 922-3638, 3641
임대인과 임차인 간 균형 잡힌 권리 관계
임대차 3법으로 임차인은 폭넓게 보호받고 임대인의 권리도 존중받고,
- 전월세 신고제
- 전월세 상한제
- 계약갱신 청구권제
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