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분양가상한제란 + 분양가상한제 적용지역

Moobee79 2021. 2. 15. 00:44

분양가상한제란 + 분양가상한제 적용지역

안녕하세요? Moobee 입니다. 오늘은 ‘분양가상한제란 + 분양가상한제 적용지역주’에 대한 소식을 알려드리도록 하겠습니다.

분양가상한제 아파트란,

분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도입니다.

감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정합니다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정됩니다.

분양가상한제의 변천 과정

국내에서는 1977년 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작됐습니다. 그러나 이는 획일적으로 정한 상한가로 규제하는 방식이어서 주택공급 위축이 발생했고, 이 때문에 부동산 대란이 발생했습니다.

이에 1989년부터는 분양가를 택지비, 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행됐습니다. 그러나 외환위기의 도래로 주택시장이 침체되자 규제가 완화되면서 1999년 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면자율화가 되면서 분양가상한제가 사실상 사라졌습니다.

분양가상한제 폐지로 신규 분양주택의 분양가격이 점점 높아지면서 주변 아파트 가격까지 상승시키는 부작용이 발생하자 2005년 분양가상한제가 부활했습니다. 이후 대한주택공사(현 한국토지주택공사) 등 공공이 개발하는 토지인 공공택지에 지어지는 주택에 대해서만 적용됐다가, 2007년 9월부터 민간택지에 지어지는 주택에 대해서도 이 제도가 도입돼 전면시행됐습니다.

그러나 다시 주택공급 위축, 아파트의 품질 저하 등의 부작용이 나타나면서 2014년 분양가상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐습니다. 강화된 요건으로 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례가 없어 이 제도가 유명무실해졌습니다.

민간택지 분양가 상한제, 실질적 부활(2019. 11~12.)

국토교통부가 2019년 11월 6일 서울지역 27개 동의 민간택지에 분양가상한제를 적용하는 방안과 조정대상지역을 일부 해제하는 방안을 결정했다고 밝혔습니다. 이로써 민간택지 분양가상한제는 2015년 폐지된 이후 4년 만에 부활하게 됐습니다.

서울지역의 분양가상한제 적용지역으로는 ▷강남구는 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동 등 8개동 ▷서초구는 잠원·반포·방배·서초 등 4개동 ▷송파구는 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동 등 8개동 ▷강동구는 길·둔촌동 등 2개동 ▷용산구는 한남·보광동 등 2개동이다. 이외 영동포구는 여의도동, 마포구는 아현동, 성동구는 성수동1가 등 각 1개동이 선정됐습니다.

그러나 민간택지 분양가상한제 지정 후 제외된 지역을 중심으로 매매 가격이 지속적으로 상승하는 풍선효과가 발생하자 정부는 40일 만인 2019년 12월 16일 <주택 시장 안정화 방안>을 발표, 분양가상한제 대상 지역을 대폭 확대했습니다.

정부가 이 대책에서 지정한 분양가상한제 대상 지역은 ▷서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포·동작·양천·서대문·중·광진 등 13개 구 ▷강서·노원·동대문·성북·은평구 등 서울 5개 구 37개 동 ▷과천·광명·하남시의 총 13개 동입니다.

이 민간택지 분양가상한제 적용 지역 지정 공고가 나면 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양 단지부터 상한제가 적용됩니다. 상한제가 적용되면 주변 아파트 시세와 비교해 분양가를 정하는 현재 방식과는 달리 땅값과 건축비 등 원가에 일정 정도 이윤을 얹어 분양가를 정하게 됩니다.

분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무기간 신설

2021년 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 실거주해야 합니다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 합니다.

만약 이를 어길 경우 1년 이하의 징역 혹은 1,000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

* 분양가상한제 적용된 아파트

• 공공택지 : 3~5년 거주

• 민간택지 : 2~3년 거주

※ 이를 어길 경우 1년 이하 징역 혹은1000만원 이하 과태료

수도권 분양가상한제 적용 지역 아파트 최대 5년 의무 거주 '전월세 금지법' 시행

설 연휴 직후인 2월 셋째 주부터 다음 달 말까지 삼척시 정상동 '삼척 센트럴 두산위브'를 비롯해 전국에서 아파트 7만9천819가구(임대 제외)가 공급될 예정입니다.

13일 부동산114에 따르면 이 기간 전국에서 가장 많은 분양이 예정된 지역은 경기도(3만1천768가구)였으며 경남(1만559가구), 대구(6천78가구), 인천(5천690가구), 부산(5천588가구), 충북(5천74가구), 서울(3천458가구), 충남(3천69가구) 등이 그 뒤를 이었습니다.

이는 지난해 같은 기간 분양 물량(2만2천256가구)과 비교하면 3.6배로 늘어난 것입니다. 또 물량 폭탄 우려를 낳았던 2016년(4만2천603가구)의 1.9배 수준입니다. 또 지난 20년간 설 이후 공급된 물량과 비교해도 가장 많은 수치입니다.

수도권에서만 총 분양 물량의 절반이 넘는 4만916가구(51.3%)가 선을 보인입니다. 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리', 서울 광진구 자양동 '자양 하늘채 베르', 서울 중구 세운재정비촉진지구 3-1, 3-4·5블록 '힐스테이트 세운 센트럴', 서울 중구 인현동2가 '세운 푸르지오 헤리시티', 경기도 평택시 영신도시개발지구 A3블록 '평택지제역자이', 경기 광주시 오포읍 '더샵 오포센트리체' 등이 분양을 앞두고 있습니다.

지방에서는 부산 동래구 온천4구역을 재개발한 '래미안 포레스티지', 부산 동래구 '안락 스위첸', 대구 수성구 '힐스테이트 만촌역', 삼척시 정상동 '삼척 센트럴 두산위브', 경남 거제시 '더샵 거제 디클리브' 등이 선보일 예정입니다.

내주 19일에는 올해 서울 첫 분양 아파트인 자양하늘채베르 견본주택(모델하우스)이 문을 엽니다. 이 단지는 지하 2층∼지상 19층, 전용면적 46·59㎡ 총 165가구 규모로 지어지며 이 가운데 전용 46㎡ 51가구가 일반에 분양됩니다. 광진구 대학가와 강남 업무지구가 가까우며 지하철 2호선 구의역이 도보권에 있습니다.

한편 오는 19일부터 입주자모집 승인 신청을 하는 수도권 분양가상한제 적용 지역 아파트에 최대 5년의 실거주 의무 거주 기간이 부여되는 일명 '전월세 금지법'이 시행됩니다. 공공택지는 분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 시세의 80% 이상∼100% 미만인 주택은 3년의 거주 의무 기간이 부여됩니다.

민간택지에 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만은 3년, 80% 이상∼100% 미만은 2년입니다. 해당 기간 실거주하지 않다가 적발되면 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

대출 막혔는데 분양가 '또' 오른다고?…무주택자 '부글부글'

HUG, 2월22일부터 분양가 최대 90%까지 시세반영
"결국 '현금부자'만 새 아파트 분양 받을 것"
"분양가 오르면 기존 집값도 상승…결국 세금걷기"

주택도시보증공사(HUG)가 오는 22일부터 새 심사제도를 적용해 고분양가 심사 시 주변 시세의 85~90%까지 상한으로 끌어올리겠다는 발표에 무주택자들이 절망하고 있습니다.

분양가의 현실화를 통해 민간 주택공급을 활성화하고 주변시세 대비 '로또 청약'을 방지하기 위해서라지만, 무주택자들은 분양가가 올라 새 아파트를 공급받기 어려울 것으로 보고 있습니다.

14일 청와대 국민청원게시판에는 HUG의 발표이후 성토하는 글들이 올라오고 있습니다. 무주택으로 아파트 청약을 기다렸지만, 이제는 높아진 분양가를 감당하지 못할 것이라는 내용입니다. 대출까지 막힌 상황에서 앞으로는 '현금부자'들만 청약이 가능하다는 전망도 나옵니다.

"벼락거지 무주택자, 이제 아파트 분양도 못 받아"

한 청원인은 이번 조치에 대해 "무주택자들의 기다림을 헛되게 하는 것"이라고 주장했습니다.

그는 "고분양가 관리지역의 분양가를 시세의 90%로 분양할 경우 아파트 분양가 뿐 아니라 옵션비를 포함하면 시세 100%로 분양받을 가능성도 있다"며 "어느 누가 지금 당장 거주할 수 있는 아파트를 두고 시세보다 10% 저렴한 전매제한이 걸려있는 아파트에 거주하기위해 2~3년씩 기다릴까요"라고 반문했습니다.

악순환으로 이어질 수 있다는 전망도 내놨습니다. 그는 "주택 공급이 부족한 상태에서 주택의 분양가가 시세와 별반 다르지 않은 가격으로 공급된다면 기존 주택의 매수로 이어질 가능성이 높다"며 "기존 주택의 매수가 늘어나면 시세는 상승하고 그에 따른 분양가 상승은 당연한 악순환"이라고 주장했습니다.

그러면서 "분양가 상승은 '현금부자'만을 위한 방안으로 무주택자 서민들이 보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 박탈하는 것"이라고 덧붙습니다.

벼락거지 무주택자'라고 자신을 소개한 또다른 청원인도 "서민들 하나 남은 사다리마저 걷어차는 정부"라고 비판했습니다. 그는 "돈없는 서민들이 10년을 넘게 청약을 하려고 기다린 많은 사람들의 희망도 걷어차 버렸다"며 "5억하던 분양가가 10억이 될 수 있고, 10억은 대출도 안나오지만 이자낼 돈과 계약금 중도금이 없어서 당첨이 돼도 포기해야 할 것 같다"고 적었습니다.

그는 "진정으로 서민을 생각하는 마음이라면 고분양가 시세대비 반영률 낮춰서 발표해 달라"며 "공급을 늘리고자 분양가를 올린다는 역발상은 상상도 못해본 정책이고, 서민 초가삼간을 다 태우는 참으로 부끄러운 정책"이라고 호소했습니다.

"공급 늘리자고 분양가 올린다니…부끄러운 정책"

더불어 HUG의 이번 조치는 분양가상한제 지역에는 적용되지 않는데, 이를 두고서도 지방까지 분양가가 오를 것으로 보는 의견도 있습니다. HUG는 작년 12월17일 국토교통부가 지방까지 규제지역을 확대하는 발표를 내놓은 이후 고분양가 관리지역을 대폭 늘렸습니다.

서울, 경기, 인천 등에서는 일부를 제외하고는 전 지역이 해당됩니다. 지방광역시에서는 부산(중구, 기장군 제외), 대구(달성군 일부 제외), 광주 전지역, 대전 전지역, 울산 남·중구 등이 포함된다. 이 밖에도 세종, 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 창원, 포항, 경산, 여수, 광양, 순천 등이 고분양가 관리지역이 됐습니다.

전국의 주요도시들과 주거선호지역은 대부분 해당됐습니다. HUG의 조치가 지방의 분양가를 비롯해 집값까지 올릴 것이라는 전망이 나오는 이유입니다. 조정대상지역 등 규제로 묶이면서 이들 지역에서의 LTV(주택담보대출비율)는 40~50%로 쪼그라들었습니다. 여기에 HUG의 방침대로 분양가가 오르면 필요한 자금은 더 늘어날 수 밖에 없다. 이제 지방에서도 재력이 되어야만 아파트를 공급받을 수 있습니다.

HUG는 분양가 상한제가 적용되는 서울과 공공택지들은 제외하겠다고 했습니다. 하지만 서울 및 수도권 분양가 상한제 적용 지역은 오는 19일부터 전월세 금지법이 시행됩니다.

분양받은 이가 전월세를 놓을 수 없고 직접 거주해야 합니다. 직접 거주가 안되는 예외상황이라면 LH(한국토지주택공사)에 분양가로 넘겨야 합니다. 다시 말해 자금을 융통하는데 문제가 없어야만 분양을 받을 수 있다는 얘기입니다.

전세를 주거사다리로 이용해 시간을 벌면서 내 집 마련을 하려는 무주택자들은 서울에서 새 아파트를 분양받기 어렵게 됐습니다.

주산연 "HUG 개선처럼 분양가 상한제도 개선되어야"

이러한 와중에 주택산업연구원은 "지난 3년간 HUG가 분양보증 위험을 줄인다는 명분으로 민간아파트의 분양가를 과도하게 인하하도록 강제한 부작용으로 아파트 20만 가구 이상이 분양을 보류하고 있다"고 분석했습니다. HUG가 분양가를 풀어줌으로써 20만 가구의 공급이 가능해 진다는 해석인 셈이다.

주산연은 "HUG의 분양가 심사기준 개선을 평가하면서도 민간 분양가상한제의 분양가 심사기준도 HUG와 유사한 수준으로 개선돼야 한다"고 주장했다. 분양가 상한제도 시세에 부합할 정도로 기준을 높여야 한다는 것이다.

HUG는 '주택공급에 효과가 있다'며 심사기준을 바꿨다고 하지만 시점이 오묘한 부분이 있습니다. 분양가 상한제가 시행되고 되레 HUG의 분양가가 높게 나오기 시작한데다, 중도금을 자납하는 조건에도 청약자들이 몰리고 있어서입니다.

지난달 서울 강남구 서초동 '래미안 원베일리'가 대표적인 사례였습니다. 분양가 상한제를 적용받으면서 HUG가 제시한 분양가 보다 더 높게 받았습니다. 정비업계에서는 "더 이상 HUG의 눈치를 볼 필요없게 됐다"며 택지비 상승에 따라 분양가 상한제가 분양가를 더 받을 수 있을 것으로 전망하고 있습니다.

강동구 공공택지에서 분양 예정인 ‘고덕강일 제일풍경채’는 분양가 상한제가 적용됨에도 분양가가 3.3㎡당 2429만8000원으로 결정됐습니다. 가점으로만 뽑는 전용면적 84㎡의 분양가는 8억원대 초반, 추첨이 있는 전용 101㎡는 9억원대로 책정될 예정입니다. 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없습니다.