Moobee의 '자질구레 이야기'
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6억 이하 1세대 1주택 재산세율 내년부터 3년간 0.05%p 인하
안녕하세요? Moobee 입니다. 오늘은 ‘6억 이하 1세대 1주택 재산세율 내년부터 3년간 0.05%p 인하’ 소식에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
정부가 종합부동산세 인상으로 ‘세금폭탄’이라는 비판이 나오자 1세대 1주택자에 대해 재산세율을 인하하겠다고 올 8월 밝혔는데요.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 8월 10일 정부세종청사에서 기자간담회를 열어 재산세율 인하 계획도 밝혔었습니다. 홍 부총리는 “실거주 목적의 1세대 1주택자 보호를 위해 올 10월 공시가격 현실화와 함께 중저가 주택 대상 재산세율 인하 방안을 발표할 예정”이라고 밝혔는데요. 주택에 대한 공시가격의 현실화로 재산세 부담이 늘어날 상황에서 1세대 1주택자에 한해 세율을 낮춰 부담도 낮추겠다는 뜻이었습니다.
중저가 주택 기준에 대해서는 “행정안전부서 검토하고 있다”면서도 “통상 9억 이상은 고가라고 많이 했다”며 9억원이 기준이 될 수 있음을 시사했었습니다. 반면 다주택자에 대한 세금 부담은 “주택시장 불안과 이로 인한 사회적 비용을 감안하면 불가피하다”며 “다주택자 및 단기보유자에 한해 선별적으로 중과했다”고 밝혔었습니다.
그리고 11월, 정부가 불형평·불균형 문제가 계속 지적돼 온 부동산 공시가격을 시세의 90% 수준까지 현실화하는 방안을 3일 확정했는데요. 이에 따라 아파트 등 공동주택은 2030년까지 10년간, 단독주택은 2035년까지 15년간 점진적으로 공시가격을 올려 현실화율을 90%까지 높이게 됩니다.
아울러 정부는 공시가격 인상으로 인한 서민층의 세부담을 줄이기 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 3년간 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 인하하기로 했습니다. 이와 관련 국토교통부, 행정안전부 등 관련부처는 국민들이 궁금해 할 사항을 질문 답변 형식으로 정리했습니다.
공시가격 현실화 계획
1. 경제가 어려운 상황에서 공시가격 현실화를 추진하는 이유는?
공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별·가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평·불균형 등 문제 누적
경제가 어려울수록 서민·취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형펑성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없음
현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼, 현실화로 인한 서민 부담은 최소화 예정
2. 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?
부동산의 적정가격*을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있으나, 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려함
* 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격 (부동산공시법 제2조).
시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안, 목표치를 90%로 보수적으로 설정
3. 공시가격이 시세를 초과할 가능성은?
목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼, 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮음
실거래 자료 등 다양한 자료가 축적되어 있고 조사·평가기법도 발전하여 과거에 비해 시세산정의 정확도가 높아졌으며, 시세 조사기준을 명확화하고, 산정가격에 대한 검증·심사절차*도 더욱 강화하여 운영 중
*‘21년부터 대량가격산정모형을 활용한 검증으로 인적오류 최소화, 감정평가사와 감정원간 교차검증 및 외부전문가를 활용한 심사단 운영 계획
부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련되어 있어, 시세 초과 가능성은 매우 낮음
4. 시세 9억원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간을 둔 이유는?
’19~’20년 공시에서 균형성이 개선된 9억원 이상 고가주택과 달리, 시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황. 시세 9억원 미만 단독주택의 절반 정도*가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심함
*단독주택 평균 현실화율±5%p초과비중 : 3억미만 48%, 3~6억 45%, 6~9억 46%
전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 先균형성 제고기간 설정
*9억미만 초기 균형목표 현실화율: 공동주택 68.1%→70%, 단독주택 52.4%→55%
제고기간이 3년보다 짧은 경우, 상당수 중저가주택(격차 5% 초과)의 제고 폭이 고가 부동산 이상으로 제고되는 문제
5. 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는?
연간 현실화율 제고 폭(약 3%p)이 유사해 지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표 도달
*‘20년 공동주택 현실화율 : 9억 미만 68.1%, 9~15억 69.2%, 15억 이상 75.3%
도달기간을 동일하게 할 경우에는 중저가 주택의 현실화 제고폭이 과다해지는 문제를 고려함
* 도달기간 10년 가정 시, 9억 미만 단독주택 현실화율은 약 연 5%p씩 상승(30억이상 공동주택은 연 1%p씩 상승)
6. 현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유
공시가격이 적정가격을 반영토록 하고, 불형평성·불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하나, 공시가격과 관련된 제도*가 60여개인 점을 고려하여, 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요
* 재산세·종부세 등 세제, 농지부담금, 건강보험료 및 복지수급, 장학금 수혜 등 자산가치 기준 등으로 활용
과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험*도 고려
*‘89~’93 토지 과표 현실화, ‘93년 지가 현실화, ’00~‘05 공시지가 현실화 등
7. 현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택-토지간 공시가격 역전현상이 해소되는지?
역전현상 원인이었던 주택공시비율(80%)*이 ‘20년부터 폐지된 상황으로, 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상 해소
*‘05년 주택가격 공시 도입 시부터 단독주택가격에 적용해 온 비율로, 산정가격에 80%를 적용하여 공시가격 결정
시세 9억원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이며, 약 10년 경과 시에는 전체적으로도 상당폭 해소
9억원 미만 주택의 경우 토지 보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4%vs. 토지 65.5%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적 해소
8. 공시가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는지?
개정된 부동산공시법령(‘20.10.8. 시행)에 따라 `21년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개*할 계획
'20년 세종시 부동산에 대해 산정 기초자료를 시범 공개한 바 있으며, 개정된「부동산공시법」에 따라 전국으로 확대 계획
* 공개대상(공시법 시행령 제32조) ① 부동산 유형별 종합적 시세반영률, ② 부동산 유형별 공시가격 조사·산정기준 및 절차, ③ 부동산 주요특성 및 현황, 실거래가 등
재산세 부담 완화방안
9. 재산세율 인하 대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는?
정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 기준 설정
* 전체 주택(1,873만호) 중 공시 6억 이하 주택 95.5%(1,789만호)서울 주택(310만호) 중 공시 6억 이하 주택 80.0%(247만호)
세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안하여 결정
10. 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은?
같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준*을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려하여 기준을 마련할 계획임
* 현재 종부세에서 1세대 1주택에 대해 보유기간별·연령별 세액공제 운영 중
구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정임
※ (참고) 종합부동산세 1세대 1주택 기준
- (1세대) 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에 생계를 같이하는 가족*과 함께 구성하는 1세대
* 주택 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제·자매 등
11. 공시가격별 세율 인하 효과 사례(※ 분석 전제 : 현실화 계획에 따라 매년 현실화율 제고, 시세 변동은 없음)
공시가격 3억원 이하 : ’20년 공시가격 1.65억 강원 춘천 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 50,287원 감면
공시가격 6억원 이하 : ’20년 공시가격 4억 서울 종로 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 99,610원 감면
12. 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 ’23년 이후의 계획은?
통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있음. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안하여 재검토 할 계획임
13. 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은?
이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되, 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려하여 세율 인하폭 설정
3년간 운영 후 주택시장 변동상황, 지방세수에 미치는 영향 등을 분석하여 재검토 할 계획임
14. 공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은?
공시가격의 변화는 소득에만 부과하는 직장가입자의 보험료에는 영향이 없으며, 지역가입자의 재산보험료에 영향을 미침. 재산보험료는 재산등급표*에 의해 결정되므로 공시가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동이 없음
* 재산(과세표준)의 규모에 따라 60개 등급으로 구분
`22.7월 2단계 소득중심 부과체계 개편*이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어, 공시가격에 의한 건보료 영향은 제한적임
* (1단계) 재산규모에 따라 500~1,200만원 공제(‘18.7∼‘22년)(2단계(안)) 재산규모 관계없이 5,000만원 공제로 확대(‘22년~)
15. 기초연금 수급자 등 사회취약계층에 대한 영향은?
사회취약계층은 대부분 무주택자이거나 보유 부동산이 중저가로, 공시가격 변동에 따른 영향은 제한적임. 기초연금의 경우, 만65세 이상의 70%에 지급되므로 전체 수급자 규모는 공시가격 변동과 상관없음
* 70% 어르신이 수급하실 수 있도록 매년 선정기준선을 조정
공시가격 상승으로 재산가액이 선정기준을 초과 시 수급대상에서 제외될 수 있으나, 반대로 혜택을 못 받던 분들이 새롭게 포함. 기초생활보장제도의 경우, 재산특례* 등 보완장치를 통해 공시가격 변동에 따른 영향을 완화하고 있음
* 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장 지원
꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 사업별 특례제도 등을 활용하여 보호할 계획임
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