Moobee의 '자질구레 이야기'
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‘2021년 정부 부동산 대책’에 대해 알려드리도록 하겠습니다!
안녕하세요? Moobee 입니다. 오늘은 ‘2021년 정부 부동산 대책’에 대한 정보를 알려드리도록 하겠습니다.
올해 부동산 시장은 정부의 잇따른 고강도 대책에도 좀처럼 큰 효과가 나타나지 않으며 일 년 내내 불안한 모습을 보였습니다. 시장 과열 지역을 규제로 누르면 투기 수요가 비규제지역으로 옮겨가는 풍선효과가 어김없이 발생했고, 잇단 규제에 내성이 생긴 듯 시장이 안정되지 않아 정책 당국을 곤혹스럽게 했는데요.
임차인 주거 안정을 위해 도입한 새 임대차법은 오히려 전세난을 가중했다는 비판을 받고 있고, 내년 입주 물량은 올해보다 적을 것으로 전망돼 전세난 장기화에 대한 우려까지 커지고 있습니다. 과연 내년엔 집값 잡힐까요?
가만 보면 올해 정부는 두 달에 한 번 꼴로 대책을 발표했습니다. 이 가운데 내년 시행을 앞둔 제도들이 적지 않습니다. 2021년 내년에 달라지는 제도를 요약하면 더 센 부동산 세금 폭탄이 온다는 점인데요. 아울러 임대차 3법 중 하나인 전월세 신고제도 시행됩니다. 지금 지금부터 내년에 달라지는 부동산 제도를 살펴보도록 하겠습니다.
<전월세 시장 또 요동치나>
▲ 전월세 신고제 시행(6월)
:내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약 사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 공동으로 신고해야 합니다. 신고와 동시에 확정일자가 부여됩니다.
또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 합니다. 전월세 신고제가 적용될 지역과 임대료의 범위는 대통령령으로 정해집니다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아닙니다.
<종부세 또 오른다>
▲ 세율 인상 및 세 부담 상한 변경(1월)
:2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%포인트 인상됩니다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용되는데요. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년에 95%로 인상됩니다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고, 법인 보유주택은 세 부담 상한이 폐지됩니다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지됩니다.
▲ 부부 공동명의 공제방식 선택(1월)
:1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있습니다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 됩니다.
<달라지는 양도세, 분양권도 주택 수에 포함 된다>
▲ 최고세율 인상(1월)
:최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오르는데요. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됩니다.
▲ 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경(1월)
:1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 바뀝니다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 합니다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 합니다.
▲ 분양권도 주택 수에 포함(1월)
:현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과됩니다. 다만 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않습니다.
▲ 법인 보유 주택 추가세율 인상(1월)
:법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상됩니다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 내년부터는 추가세율이 20%로 인상됩니다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용됩니다.
▲ 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상(6월)
:현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상됩니다. 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용합니다. 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용합니다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 내년에는 각각 20%, 30%로 인상됩니다.
<청약제도 무엇이 달라지나>
▲ 신혼부부 특별공급 소득요건 완화(1월)
:현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화됩니다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 높아집니다.
▲ 전매행위 위반자 청약 자격 제한(2월 19일)
:지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급 질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬습니다. 그러나 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급 질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약 자격이 제한됩니다.
▲ 민간택지 분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무 신설(2021년 2월 19일)
:분양가 상한제 대상 주택의 거주 의무기간이 민간택지의 경우에도 2∼3년으로 결정됐습니다. 현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주의무기간이 있는데, 이를 민간택지와 공공택지 민간분양에도 확대한 것이다. 의무 거주는 내년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.
▲ 사전청약제도 시행(7∼12월)
:내년 7∼12월 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 시작됩니다. 사전청약은 본청약보다 1∼2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행하는 것입니다. 당첨된 뒤 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지됩니다.
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